Kontrola komina i jego czyszczenie to dwa różne obowiązki
- Kontrola techniczna przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych musi odbywać się co najmniej raz w roku.
- Czyszczenie zależy od rodzaju paliwa; przepisy przeciwpożarowe wyznaczają odrębne częstotliwości.
- Protokół z kontroli sporządza się elektronicznie w systemie CEEB.
- Dom bez przewodów kominowych nie wymaga kontroli nieistniejących przewodów, ale wentylacja mechaniczna może podlegać odrębnej kontroli.
Dom jednorodzinny nie jest zwolniony z corocznej kontroli przewodów
Najczęstsza pomyłka bierze się z wyjątku dotyczącego domów jednorodzinnych. Zwolnienie obejmuje określoną kontrolę elementów narażonych na działanie pogody, a nie przewody kominowe. Uważam, że przy sprawdzaniu obowiązków właściciela najlepiej rozdzielić te kontrole zamiast traktować je jako jeden „przegląd domu”.
Artykuł 62 ust. 1 pkt 1 lit. c Prawa budowlanego wymaga kontroli stanu technicznego instalacji gazowych oraz przewodów kominowych: dymowych, spalinowych i wentylacyjnych, co najmniej raz w roku. Obowiązek dotyczy więc również domu ogrzewanego gazem, a także budynku z wentylacją grawitacyjną i bez kominka.
Wyjątek pojawia się wtedy, gdy w budynku nie ma przewodów kominowych. Jak wyjaśnia Główny Urząd Nadzoru Budowlanego, nie przeprowadza się wtedy kontroli przewodów, których nie ma. Nie oznacza to automatycznie braku obowiązków wobec instalacji wentylacyjnej, zwłaszcza mechanicznej.
Kontrola i czyszczenie mają różne terminy
Jeden przyjazd kominiarza może obejmować kilka prac, ale ich dokumentowanie i częstotliwość nie są tym samym. Kontrola ocenia stan techniczny, natomiast czyszczenie usuwa zanieczyszczenia z przewodów.
Zgodnie z § 34 rozporządzenia MSWiA w sprawie ochrony przeciwpożarowej, w czasie użytkowania przewodów dymowych i spalinowych częstotliwość czyszczenia zależy od paliwa. W domu jednorodzinnym przepisy wyłączają wymóg, by czyszczenie wykonywała osoba z kwalifikacjami kominiarskimi; wyjątek ten nie znosi jednak odrębnego obowiązku corocznej kontroli technicznej.
| Przypadek | Co wynika z przepisów | Co zrobić |
|---|---|---|
| Dom z piecem na paliwo stałe | Przewody dymowe czyści się co najmniej raz na 3 miesiące użytkowania. | Oddziel czyszczenie od corocznej kontroli i zachowuj potwierdzenia wykonanych prac. |
| Dom z urządzeniem na paliwo płynne lub gazowe | Przewody spalinowe czyści się co najmniej raz na 6 miesięcy użytkowania. | Ustal zakres prac dla konkretnego przewodu i dopilnuj osobnego protokołu kontroli. |
| Właściciel ma tylko rachunek za czyszczenie | Rachunek nie potwierdza sam w sobie przeprowadzenia kontroli stanu technicznego. | Sprawdź, czy kontrola została wykonana i czy wystawiono e-protokół. |
| W budynku nie ma przewodów kominowych, ale działa wentylacja mechaniczna | Brak komina wyłącza kontrolę nieistniejących przewodów; przewody wentylacji mechanicznej mogą wymagać kontroli przez osobę z odpowiednimi uprawnieniami. | Ustal, czy instalacja zawiera przewody kominowe wentylacyjne i kto ma uprawnienia do ich sprawdzenia. |
W wentylacji mechanicznej liczą się także uprawnienia kontrolującego
Określenie „przegląd kominiarski” bywa używane szeroko, choć nie każdą kontrolę przewodu może wykonać dowolny kominiarz. Przy przewodach dymowych oraz grawitacyjnych przewodach spalinowych i wentylacyjnych kontrolę przeprowadza osoba z kwalifikacjami mistrza w rzemiośle kominiarskim.
Inne zasady dotyczą przewodów, w których ciąg wymuszają urządzenia mechaniczne, w tym wentylacji mechanicznej. GUNB wskazuje, że kontrolę takich przewodów wykonuje osoba z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi. W domu z rekuperacją nie należy więc zakładać, że standardowa wizyta kominiarza automatycznie obejmuje ocenę całego systemu wentylacyjnego.
Papierowy rachunek nie zastępuje e-protokołu
Po kontroli przewodów kominiarz sporządza protokół w systemie CEEB. Od 18 września 2023 r. protokół z takiej kontroli ma formę elektroniczną, więc sam papierowy rachunek za usługę nie jest potwierdzeniem wymaganej kontroli.
Przy zakupie domu sprawdź w dokumentach, czy e-protokół obejmuje przewody znajdujące się w budynku i czy zawiera opis ich stanu oraz ewentualne zalecenia. Jeśli wskazano usterkę, sam fakt przeprowadzenia kontroli nie oznacza, że przewód nadaje się do dalszego użytkowania bez ograniczeń. Poproś o wyjaśnienie zaleceń i potwierdzenie wykonania naprawy.
Brak kontroli i brak czyszczenia wymagają innych działań
Jeśli termin kontroli minął albo pojawiły się objawy problemu z przewodem, nie odkładaj sprawy do następnego sezonu grzewczego. Najpierw ustal, czy brakuje kontroli, czyszczenia, czy naprawy, bo każde z tych zaniedbań wymaga innego działania.
| Sytuacja | Możliwy problem | Co zrobić |
|---|---|---|
| Brak aktualnego e-protokołu | Kontrola mogła nie zostać wykonana albo jej wynik nie został prawidłowo udokumentowany. | Zamów kontrolę u osoby z uprawnieniami właściwymi dla danego rodzaju przewodów. |
| Osad sadzy, dym cofający się do pomieszczenia lub słaby ciąg | Przewód może być zanieczyszczony, niedrożny albo uszkodzony. | Przerwij korzystanie z urządzenia, jeśli jego działanie budzi obawy, i zleć ocenę przewodu oraz potrzebne czyszczenie. |
| Protokół wymienia usterkę lub zalecenie naprawy | Kontrola wykazała problem, którego nie rozwiązuje samo wystawienie dokumentu. | Ustal zakres naprawy z osobą uprawnioną i zachowaj dokument potwierdzający jej wykonanie. |
| Sprzedający okazuje wyłącznie fakturę za czyszczenie | Nie wiadomo, czy oceniono szczelność, drożność i stan techniczny przewodu. | Poproś o e-protokół z kontroli; w razie jego braku zleć kontrolę przed transakcją. |
Przy transakcji nieruchomościowej rozdzielenie tych dokumentów szybko porządkuje sytuację: czyszczenie mówi o usunięciu zanieczyszczeń, a e-protokół dokumentuje kontrolę. Ten drugi dokument daje znacznie lepszą podstawę do oceny, czy przewody wymagają dalszych prac.
Przed zakupem domu sprawdź protokół, nie samą deklarację
Sprzedający może zapewniać, że „kominiarz był”, ale dla oceny ryzyka liczy się zakres wykonanej usługi i zapisany wynik. Poproś o e-protokół oraz sprawdź, czy jego ustalenia zostały wykonane, szczególnie gdy dom ma kominek, kocioł gazowy lub wentylację mechaniczną.
Jeśli dokumentu brakuje, potraktuj to jako nierozstrzygnięty punkt do wyjaśnienia przed zakupem, a nie jako dowód, że instalacja jest niesprawna. Informacje w artykule mają charakter ogólny i nie zastępują porady prawnej; przy sporze o obowiązki właściciela lub skutki stwierdzonej usterki skonsultuj dokumenty z prawnikiem albo właściwym specjalistą budowlanym.