Rodzic chce przekazać dom i działkę, a w zamian oczekuje opieki do końca życia. Jedna umowa dożywocia może obejmować kilka nieruchomości, ale jej skutki zależą między innymi od tego, kto przekazuje poszczególne prawa i jak opisano obowiązki nabywcy.
Przy kilku nieruchomościach najważniejszy jest jasny podział praw i obowiązków
- Jedna umowa może obejmować kilka nieruchomości, jeśli każda z nich jest prawidłowo opisana.
- Osobne księgi wieczyste pozwalają ustalić, które prawo dożywocia ma zostać ujawnione przy konkretnym składniku.
- Zakres opieki trzeba powiązać z konkretną osobą zobowiązaną, a nie zostawiać go w niedookreślonym zapisie.
- PCC obciąża nabywcę, a przy akcie notarialnym podatek pobiera notariusz.
- Konflikt stron może prowadzić do żądania zamiany niektórych uprawnień na rentę, ale rozstrzyga o tym sąd.
Jedna umowa może objąć kilka nieruchomości, lecz musi wskazywać każdą z nich
Dom, mieszkanie i grunt mogą zostać objęte jednym aktem, o ile strony rzeczywiście przenoszą ich własność w zamian za dożywotnie utrzymanie. Przy każdej nieruchomości powinien być czytelny jej właściciel, nabywca, udział oraz zakres obciążenia. Samo wpisanie kilku adresów nie rozwiązuje problemu, jeśli nie wiadomo, kto odpowiada za świadczenia.
Podstawową konstrukcję określa art. 908 Kodeksu cywilnego: w zamian za przeniesienie własności nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Strony mogą doprecyzować, co ono oznacza w ich sytuacji, na przykład kto zapewnia mieszkanie, opłaca określone koszty lub organizuje pomoc w chorobie. Uważam, że przy kilku składnikach majątku lepiej rozpisać obowiązki osobno, niż polegać na ogólnym zwrocie „zapewnić opiekę”.
Nie każda lista działek oznacza kilka nieruchomości w sensie prawnym. W sprawie II CSKP 755/22 Sąd Najwyższy rozpatrywał umowę obejmującą udziały w gruntach oraz wniosek o odłączenie części działek i założenie nowej księgi wieczystej. To dobry przykład, dlaczego przed aktem trzeba porównać opis nieruchomości w księdze z ewidencją i ustalić, czy chodzi o odrębne nieruchomości, czy o kilka działek objętych jedną księgą.
Osobna księga wieczysta ułatwia przypisanie prawa dożywocia
Jeśli nieruchomości mają różne księgi wieczyste, każda wymaga własnego, poprawnego wniosku o wpis. Prawo dożywocia obciąża nieruchomość, której własność przeniesiono na podstawie umowy, więc błąd w numerze księgi albo niejasny opis udziału może skomplikować ujawnienie prawa. Przy kilku lokalach lub działkach nie zakładaj, że jeden wpis w jednej księdze zabezpieczy wszystkie.Orzeczenie Sądu Najwyższego w sprawie II CSKP 755/22 pokazuje też problem współwłasności: stroną rozporządzającą może być właściciel udziału, ale określone czynności dotyczące wspólnej nieruchomości mogą wymagać zgody pozostałych współwłaścicieli. W praktyce trzeba więc oddzielnie sprawdzić, kto przenosi własność, jaki udział przekazuje i czy treść aktu nie zakłada podziału lub wyodrębnienia części nieruchomości bez wymaganych zgód.
Przed sporządzeniem aktu przygotuj numery ksiąg wieczystych, dokumenty nabycia oraz informację o udziałach i współwłaścicielach. Notariusz oceni, jakie dokumenty są potrzebne dla konkretnych nieruchomości, a także przygotuje wnioski wieczystoksięgowe. Przy kilku księgach największe ryzyko tkwi w rozbieżności między dokumentami, nie w samej liczbie nieruchomości.
Podział obowiązków zależy od tego, kto nabywa poszczególne prawa
Wspólny akt może obejmować kilka osób nabywających różne nieruchomości, ale nie powinien zacierać odpowiedzialności. W sprawie opisanej przez Sąd Najwyższy syn i wnuczka nabywali różne udziały, a treść umowy przypisywała im określone zobowiązania wobec dożywotniczki. To rozróżnienie pomaga uniknąć sytuacji, w której każda osoba zakłada, że opieką zajmie się ktoś inny.
| Sytuacja | Możliwy skutek | Co ustalić przed podpisaniem |
|---|---|---|
| Jeden nabywca przejmuje wszystkie nieruchomości | Ta sama osoba odpowiada za świadczenia związane z prawem dożywocia | Jakie świadczenia, gdzie i w jakim zakresie ma zapewniać |
| Różni nabywcy przejmują różne nieruchomości | Niejasny podział obowiązków może utrudnić dochodzenie świadczeń | Kto odpowiada za utrzymanie, pomoc, pielęgnację i koszty |
| Nabywany jest tylko udział we współwłasności | Zakres rozporządzenia obejmuje udział, a nie automatycznie całą nieruchomość | Jaki udział przechodzi i czy potrzebne są zgody innych współwłaścicieli |
| W akcie wpisano kilka działek z jednej księgi | Może chodzić o jedną nieruchomość, a nie o kilka samodzielnych przedmiotów obrotu | Czy umowa i wniosek do księgi odpowiadają jej aktualnemu opisowi |
Za zobowiązania nie należy uznawać automatycznie każdej osoby, która pomaga w rodzinie. Trzeba opisać rolę każdego nabywcy, zwłaszcza gdy jedna osoba przejmuje dom, a inna lokal lub działkę. Wspólny akt nie zastępuje precyzyjnego wskazania, kto ma wykonać konkretne świadczenie.
Przy konflikcie możliwa jest renta, ale nie jednostronna zmiana umowy
Jeśli relacje między dożywotnikiem a zobowiązanym pogorszą się tak, że nie można wymagać dalszej bezpośredniej styczności, art. 913 Kodeksu cywilnego pozwala żądać przed sądem zamiany wszystkich albo niektórych uprawnień na dożywotnią rentę odpowiadającą ich wartości. Nie oznacza to prawa do samodzielnego przeliczenia opieki na dowolną kwotę; wysokość i zakres rozstrzygnięcia zależą od okoliczności sprawy.
W wyjątkowych przypadkach sąd może rozwiązać umowę na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, który był zbywcą nieruchomości. Jeśli zaś nabywca sprzeda obciążoną nieruchomość, art. 914 daje dożywotnikowi możliwość żądania zamiany prawa na rentę. W razie sporu zbierz akt notarialny, odpisy ksiąg wieczystych i dokumenty pokazujące, jakie świadczenia były wykonywane lub pomijane, a potem skonsultuj dalsze kroki z prawnikiem.Umowa dożywocia zawierana jest w formie aktu notarialnego. Podatek PCC płaci nabywca, a podatek od czynności dokonanej w akcie pobiera notariusz. Taką rolę stron potwierdzają informacje Ministerstwa Finansów o PCC. Koszty aktu i wpisów zależą od konkretnej czynności oraz zakresu umowy, dlatego poproś kancelarię o wyliczenie przed wyznaczeniem terminu.
Przed aktem zrób krótką kontrolę każdej nieruchomości
Najbezpieczniej potraktować każdą księgę wieczystą jak osobną pozycję do sprawdzenia, nawet jeśli wszystkie nieruchomości trafiają do jednego nabywcy. Zestawienie powinno ujawniać właściciela, udział, nabywcę i miejsce wpisu prawa dożywocia. Jeśli choć jeden z tych elementów nie pasuje do dokumentów, wstrzymaj podpisanie do czasu wyjaśnienia rozbieżności.
- Sprawdź, czy osoba przekazująca ma prawo własności, które chce przenieść, oraz czy zgadzają się udziały.
- Porównaj numery ksiąg wieczystych i opisy nieruchomości z dokumentami geodezyjnymi.
- Przypisz każdemu nabywcy jego obowiązki wobec dożywotnika.
- Ustal, czy świadczenia mają dotyczyć jednej osoby, czy kilku uprawnionych.
- Przed podpisem poproś o sprawdzenie wpisów do wszystkich ksiąg objętych aktem.
Przy dożywociu obejmującym kilka nieruchomości forma jednej umowy bywa wygodna, lecz nie powinna przesłaniać odrębnych wpisów i obowiązków. Przed przeniesieniem własności skonsultuj treść aktu z notariuszem, a przy sporze o udziały lub zakres świadczeń także z prawnikiem. Ten tekst ma charakter informacyjny i nie zastępuje indywidualnej porady prawnej.