Rodzic chce przepisać mieszkanie na dziecko, a w rodzinie pada pytanie: „czy od tego będzie podatek?”. Przy darowiźnie nieruchomości od najbliższej rodziny podatek zwykle wynosi 0 zł, choć decyduje pokrewieństwo, a przy akcie notarialnym działa ważny wyjątek dotyczący zgłoszenia do urzędu.
Podatek zależy głównie od relacji z darczyńcą i formy umowy
- Dziecko, rodzic, małżonek, rodzeństwo i kilka innych bliskich osób mogą skorzystać z pełnego zwolnienia.
- Darowizna nieruchomości wymaga aktu notarialnego; przy takim akcie obdarowany nie składa SD-Z2.
- Partner lub partnerka bez ślubu należą do III grupy podatkowej, więc może pojawić się podatek.
- Podstawą opodatkowania jest czysta wartość nieruchomości, czyli wartość rynkowa pomniejszona o długi i ciężary.
- Poza podatkiem pozostają koszty notarialne i sądowe, które trzeba uwzględnić w budżecie przekazania.
Najbliższa rodzina może dostać nieruchomość bez podatku
Mieszkanie od rodzica, udział w domu od rodzeństwa czy działka przekazana małżonkowi mogą korzystać z pełnego zwolnienia od podatku od spadków i darowizn. Dotyczy ono m.in. małżonka, dzieci i dalszych zstępnych, rodziców i dalszych wstępnych, rodzeństwa, pasierba, ojczyma oraz macochy. Podstawę stanowi art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, opisany w poradniku Ministerstwa Finansów o zwolnieniu dla najbliższej rodziny.
Tu łatwo o pomyłkę: zięć, synowa i teściowie należą do I grupy podatkowej, ale nie są na liście osób uprawnionych do zwolnienia z art. 4a. Sama przynależność do I grupy nie daje więc automatycznie zerowego podatku. Z kolei nieformalny partner lub partnerka są traktowani jako osoby z III grupy.
Uważam, że przed ustaleniem terminu u notariusza najlepiej najpierw sprawdzić dokładną relację prawną między stronami. Potoczne określenie „rodzina” bywa szersze niż katalog zwolnienia, a różnica może oznaczać podatek liczony od znacznej wartości nieruchomości.
Przy akcie notarialnym nie składasz SD-Z2
Przy mieszkaniu lub działce darowizna musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Często powtarzana rada, by po każdej darowiźnie rodzinnej samodzielnie złożyć SD-Z2 w ciągu sześciu miesięcy, nie pasuje do takiego przypadku. Ministerstwo Finansów wskazuje, że nabycia na podstawie aktu notarialnego nie trzeba zgłaszać na tym formularzu.
Notariusz pełni tu rolę płatnika podatku od czynności objętych aktem. Jeśli przysługuje zwolnienie, stosuje je przy sporządzaniu umowy; jeśli darowizna jest opodatkowana, oblicza i pobiera należny podatek. Zasady dotyczące płatnika i samego nabycia opisuje serwis podatki.gov.pl.
Inaczej wygląda darowizna pieniędzy przekazana poza aktem notarialnym. Wtedy osoba z najbliższej rodziny, która chce skorzystać ze zwolnienia, co do zasady zgłasza nabycie na SD-Z2 w terminie sześciu miesięcy i dokumentuje przekazanie środków na rachunek lub przekazem pocztowym. Nie przenoś tej procedury automatycznie na darowiznę mieszkania, bo forma aktu zmienia obowiązki obdarowanego.
Osoba spoza kręgu zwolnienia może zapłacić dziesiątki tysięcy złotych
Różnica między rodziną a osobą niespokrewnioną najlepiej wychodzi na liczbach. Załóżmy, że partner przekazuje partnerce mieszkanie o czystej wartości rynkowej 400 000 zł, nie ma długów ani ciężarów do odliczenia, a obdarowana osoba nie otrzymywała wcześniej majątku od tego darczyńcy w okresie uwzględnianym przy limicie. To III grupa podatkowa, dla której kwota wolna wynosi 5 733 zł.
Po odjęciu kwoty wolnej podstawa wynosi 394 267 zł. Według skali podatkowej dla III grupy podatek od nadwyżki ponad 23 665 zł wynosi 3 313,20 zł plus 20% dalszej nadwyżki, co w tym uproszczonym przykładzie daje 77 433,60 zł podatku. Aktualne kwoty wolne i progi skali publikuje tabela stawek i limitów podatku SD.
To wyliczenie zakłada brak wcześniejszych darowizn od tej samej osoby i brak długów lub ciężarów obniżających czystą wartość. Przy ustalaniu limitu sumuje się nabycia od tego samego darczyńcy z roku ostatniego nabycia oraz z pięciu poprzedzających go lat. W praktyce nie warto więc przyjmować wartości z ogłoszenia ani liczyć podatku wyłącznie od udziału przekazywanego bez sprawdzenia wcześniejszych transferów i obciążeń.
Spóźnione zgłoszenie dotyczy innych darowizn niż mieszkanie z aktem
Jeśli otrzymujesz pieniądze albo inne mienie bez aktu notarialnego i przegapisz termin SD-Z2, zwolnienie może przepaść. Jest jednak wyjątek: gdy dowiesz się o nabyciu dopiero po upływie terminu, przepisy przewidują możliwość zgłoszenia go w ciągu sześciu miesięcy od uzyskania tej informacji, pod warunkiem że da się uprawdopodobnić późniejsze powzięcie wiadomości.
Od 7 stycznia 2026 r. możliwe jest również złożenie wniosku o przywrócenie terminu, jeśli uchybienie nastąpiło bez winy podatnika. Wniosek składa się do właściwego naczelnika urzędu skarbowego w ciągu siedmiu dni od ustania przyczyny spóźnienia, razem z formularzem SD-Z2. Ta procedura nie jest potrzebna do zgłoszenia darowizny nieruchomości zawartej aktem notarialnym, ale może uratować zwolnienie w innym typie nabycia.
| Sytuacja | Prawdopodobny skutek | Co zrobić |
|---|---|---|
| Nieruchomość od rodzica, dziecka lub małżonka, umowa u notariusza | Zwolnienie z podatku; bez SD-Z2 po stronie obdarowanego | Przed podpisaniem potwierdź w kancelarii pokrewieństwo i treść aktu |
| Nieruchomość od partnera bez ślubu | III grupa podatkowa i możliwy podatek od czystej wartości ponad limit | Poproś notariusza o wyliczenie podatku przed zawarciem umowy |
| Darowizna pieniędzy od najbliższej rodziny poza aktem i brak zgłoszenia w terminie | Możliwa utrata zwolnienia, chyba że zachodzi ustawowy wyjątek | Ustal datę uzyskania informacji i skontaktuj się z właściwym urzędem |
| Wartość nieruchomości obciążona długiem lub innym ciężarem | Podstawa podatku może być niższa niż sama wartość rynkowa | Przekaż notariuszowi dokumenty potwierdzające obciążenie |
Podatek to tylko jedna pozycja w kosztach przekazania
Nawet gdy podatek od darowizny wynosi zero, pozostają taksa notarialna, wypisy aktu i opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej. Przy planowaniu rodzinnego przekazania mieszkania rozdziel więc dwa rachunki: podatek od nabycia oraz koszty przeprowadzenia czynności i aktualizacji księgi. Brak podatku nie oznacza, że cała operacja będzie bezpłatna.
Jeśli darczyńca ma nadal mieszkać w lokalu, treść aktu powinna jasno rozstrzygać, jakie prawa zachowuje, na przykład przez ustanowienie służebności osobistej. To osobna kwestia od zwolnienia podatkowego, ale pominięcie jej może zamienić formalnie prostą darowiznę w źródło późniejszego sporu. W sprawie konkretnego aktu skonsultuj treść z notariuszem lub doradcą podatkowym; ten tekst ma charakter informacyjny i nie zastępuje indywidualnej porady prawnej ani podatkowej.